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幾萬一套房！從1.2萬跌到2千，大灣區鶴崗！最大的噩夢居然是這裡，清遠埋了多少灣區水魚？

從1.2萬跌到5千，清遠套了幾多港人？ 曾幾何時，清遠憑藉廣清合作區同埋「後花園」的優勢火了一把，樓價從幾千一平漲到咗上萬一平。 但系，當潮水褪去後，才沖刷出呢座城市樓市本來的面貌。 而家的清遠樓價已跌至谷底，5字頭的樓盤，一抓一大把.....甚至有二手賣出2千8的地板價！ 咁，到底系及時止損仲系淡定守望？ 清遠一直以來都以旅居聖地而為人熟知，其位於廣州之北，與廣州花都區相鄰。 作為廣州後花園，曾經有唔少人衝着投資、度假養老等目的去清遠買樓。 而清遠除咗「漂流」和「清遠雞」等聞名許久之外；畀人印象最深刻嘅系各大盤在廣州各大地鐵站瘋狂曝光的廣告標語，如「城軌在旁，執掌雙城繁華」、「成熟已久，廣清當紅」...... 正因清遠各大樓盤長期在廣州大力度投放廣告，久而久之，讓唔少小夥伴都產生一種「錯覺」：感覺清遠就好似廣州的某一個區，親切到仿佛與我哋」近在咫尺「般。 於系乎，大量的廣州客涌到清遠買樓，還出現過一房難求、搖號等名場面。 與此同時，2017年在廣佛兩地的限購政策助力下，清遠樓價從4字頭邁入8字頭，同比大漲77.6%。 根據清遠住建局網簽數據顯示，2017年3月，清遠樓盤的均價為6000元/㎡以上，其中，江邊樓盤報價1萬元以上，比如懿峰雅居低樓層折後價為9000元/㎡，江景房報價1.2萬/㎡。 此外，廣清交界憑藉距離價差、廣清城軌、長隆三大概念加持，更系火到一塌糊塗。 但系，在2018年前後，清遠多個熱門樓盤一手都突破過1萬/平，但也在呢一年出現「拐點」，走勢如「過山車」。 部分在2017年買入清遠房屋的人，到咗2020至2021年，跌幅超過1成的二手樓，一抓一把。 對於清遠樓市來講，舊年，利好政策頻繁出台、房貸利率再跌新低、樓價也一路走低……甚至均價突破7字頭。 俗話講，房地產短期睇政策，中期睇土地，長期睇人口。 拋開政策因素，清遠本土人口，不足於支撐樓市成交。 大家都知，清遠屬人口輸出型的城市。根據百度地圖遷徙大數據顯示，全國人口流動高峰期時，清遠曾一度位列熱門遷出城市前列。 在珠三角區域，尤其系廣深佛莞，成咗清遠人最常流入的城市。 至於常住人口，據廣東省統計局數據顯示，2014年，清遠市的常住人口為384萬人，而2022年常住人口為為398.28萬人，8年時間僅增加14.28萬人。 其中，2022年底，清遠市戶籍人口451萬人，戶籍人口大大超過常住人口，呢意味住清遠人寧願出去打拼，而非留在清遠。 究其原因，主要仲系因為清遠產業、經濟發展前景，對人才吸引力不夠。 根據廣東省地區生產總值統一核算結果，舊年，清遠GDP為2120.19億元，在廣東省21個城市中排名第14。 雖然產業偏弱，但系架不住一直畫餅，畀人有種錯覺，覺得清遠還唔錯。 比如長隆，2014年長隆就落戶清遠了，畫了足足十年，而家仲冇開園。 據悉，曾有消息傳出傳出要在今年元旦開業，結果又被放飛機了。 梗系，廣清城際列車、廣州東環城際呢個餅兌現了，但亦出現咗問題——票價太貴、時間太長。 粗略計算，清城到白雲機場北，月票系1156元，相當於每月個人來通勤的花費在1500元以上，抵得上在中心區的房租了。 此外，仲有中大商圈轉移至清遠，又引起了一陣高潮，且清遠廣清中大時尚科技城也開始宣傳：即來即開工、快速承接廣州中大布匹市場。 總體來講，清遠自身力量不夠，只能依附他人生長，但而家市場處於逆周期，且廣州調控政策頻出，首付門檻和房貸利率也降到咗歷史低位，無論系剛需仲系改善，都系比較好的入手時機。 反觀，清遠雖然一波接一波的利好，短期內刺激了樓市，但效果一般，且炒家離開，擠走了部分泡沫，樓價跳水系必然。 鶴崗一度成為「樓價白菜價」的代名詞，而而家離廣州80公里的廣清新城的門檻早已唔畀鶴崗高。 曾經臨廣的清城區，樓價一度突破萬元，成為清遠天樓價花板所在。 而家廣州限購已經鬆懈，而家打開綠中介一搜，廣清交界的樓盤割肉情況隨處睇得到尤其系廣清板塊，部分樓盤價格跌咗將近7成。 比如恆大金碧天下，一套小戶型的住宅，總價最低僅9萬。 此外，仲有廣清交界的恆大銀湖城，4年前巔峰期賣過1萬+/平，而家價格跌至2千8，跌價超7000元/平！ 根據貝殼成交記錄顯示，今年1月份一套113平毛坯三房，成交單價僅為2813元/平，創下小區二手價的新低。 要知道，2018年，一手房能賣到1.2萬/平，可以跟增城比肩了；後來受市場影響，價格一路跌，2022年均價已經8500元/平左右。 今年1月份，恆大銀湖城的二手已經頻現3字頭的掛牌價，跌幅接近7成！ 梗系，如果系2018-2019年的那批高位站崗的批炒家，直接蒸發大幾十萬... 而家的清遠二手樓業主，買亦都唔系，住亦都唔系，有苦難言。 根據貝殼搵房數據顯示，清遠二手樓掛牌量超1.5萬套，賣家之間競爭激烈，二手樓價也逐漸下滑。 呢還唔系最慘的，最慘嘅系而家一手市場情況亦都唔容樂觀，拿清遠來講，前兩年，大批投資客的湧入，高位置業的買家太多，而家二手價格騎虎難下。 清遠臨廣的唔少小區業主都系排隊賣房，掛牌量相當驚人。 從價格來睇，呢啲熱門二手小區競爭相當激烈，價格一個比一個卷。 比如北部萬科城一套69平兩房的戶型，總價只需23萬！ 要知道，開盤價都系接近1萬/平，而家，價格跌至3字頭。 對於業主來講，賣出去仲可以及時止損，如果唔係出租連月供的零頭都抵不了。 比如一套80㎡三房的戶型，租金不過550元/月，相當於自己每月辛苦還貸，給租客提供房屋住。 總體來講，呢兩年樓市震盪期，瘋狂去水，清遠樓價崩了，降價，已成清遠樓盤的常規操作。 對於清遠樓市來講，樓價只漲不跌時代已經過去，而家唔理系新樓仲系二手，價格都系下跌。 在大行情之下，清遠二手市場，離不開「降價」和「拋售」，尤其系急於出貨的樓價就會接連跌破底線。 對於廣州客來講，價格已經唔系購房的唯一標準，哪怕價格再低，如果住不上，亦系白搭..... 自身力量不夠，只能依附他人生長，但而家廣州也靠不住咗。 之前廣州暴漲能帶動清遠樓市上漲，系因為在那一輪行情中，廣州樓市上漲，後來調控收緊，購買力外溢，行情也外溢，清遠吃了一波紅利。 像碧桂園半島一號、恆大銀湖城的樓價，都系在呢排時間邁入萬元水準。 但而家市場處於逆周期，市場系存量廝殺。 好的地段、好的房企、好的項目、好的戶型、好的配套，即便價格不低仍會一房難求；反之則無人問津，哪怕你把價格打到骨折。 清遠就系後者，無數跌到白菜價都賣不掉的房屋就系證明。 冇辦法，而家的廣州已經自顧不暇，增城、南沙的一啲過往飽受紅利的「外溢板塊」，而家已經反轉為需求被倒抽的「被虹吸板塊」，更何況系清遠？ 當外區購買力不再，自身也留不住人，噉樣的一個城市，只能一聲嘆息： 清遠樓市，恐怕仲要在谷底待很長時間了。