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從1.2萬跌到5千,清遠套了幾多港人? 曾幾何時,清遠憑藉廣清合作區同埋「後花園」的優勢火了一把,樓價從幾千一平漲到咗上萬一平。 但系,當潮水褪去後,才沖刷出呢座城市樓市本來的面貌。 而家的清遠樓價已跌至谷底,5字頭的樓盤,一抓一大把.....甚至有二手賣出2千8的地板價! 咁,到底系及時止損仲系淡定守望? 清遠一直以來都以旅居聖地而為人熟知,其位於廣州之北,與廣州花都區相鄰。 作為廣州後花園,曾經有唔少人衝着投資、度假養老等目的去清遠買樓。 而清遠除咗「漂流」和「清遠雞」等聞名許久之外;畀人印象最深刻嘅系各大盤在廣州各大地鐵站瘋狂曝光的廣告標語,如「城軌在旁,執掌雙城繁華」、「成熟已久,廣清當紅」...... 正因清遠各大樓盤長期在廣州大力度投放廣告,久而久之,讓唔少小夥伴都產生一種「錯覺」:感覺清遠就好似廣州的某一個區,親切到仿佛與我哋」近在咫尺「般。 於系乎,大量的廣州客涌到清遠買樓,還出現過一房難求、搖號等名場面。 與此同時,2017年在廣佛兩地的限購政策助力下,清遠樓價從4字頭邁入8字頭,同比大漲77.6%。 根據清遠住建局網簽數據顯示,2017年3月,清遠樓盤的均價為6000元/㎡以上,其中,江邊樓盤報價1萬元以上,比如懿峰雅居低樓層折後價為9000元/㎡,江景房報價1.2萬/㎡。 此外,廣清交界憑藉距離價差、廣清城軌、長隆三大概念加持,更系火到一塌糊塗。 但系,在2018年前後,清遠多個熱門樓盤一手都突破過1萬/平,但也在呢一年出現「拐點」,走勢如「過山車」。 部分在2017年買入清遠房屋的人,到咗2020至2021年,跌幅超過1成的二手樓,一抓一把。 對於清遠樓市來講,舊年,利好政策頻繁出台、房貸利率再跌新低、樓價也一路走低……甚至均價突破7字頭。 俗話講,房地產短期睇政策,中期睇土地,長期睇人口。 拋開政策因素,清遠本土人口,不足於支撐樓市成交。 大家都知,清遠屬人口輸出型的城市。根據百度地圖遷徙大數據顯示,全國人口流動高峰期時,清遠曾一度位列熱門遷出城市前列。 在珠三角區域,尤其系廣深佛莞,成咗清遠人最常流入的城市。 至於常住人口,據廣東省統計局數據顯示,2014年,清遠市的常住人口為384萬人,而2022年常住人口為為398.28萬人,8年時間僅增加14.28萬人。 其中,2022年底,清遠市戶籍人口451萬人,戶籍人口大大超過常住人口,呢意味住清遠人寧願出去打拼,而非留在清遠。 究其原因,主要仲系因為清遠產業、經濟發展前景,對人才吸引力不夠。 根據廣東省地區生產總值統一核算結果,舊年,清遠GDP為2120.19億元,在廣東省21個城市中排名第14。 雖然產業偏弱,但系架不住一直畫餅,畀人有種錯覺,覺得清遠還唔錯。 比如長隆,2014年長隆就落戶清遠了,畫了足足十年,而家仲冇開園。 據悉,曾有消息傳出傳出要在今年元旦開業,結果又被放飛機了。 梗系,廣清城際列車、廣州東環城際呢個餅兌現了,但亦出現咗問題——票價太貴、時間太長。 粗略計算,清城到白雲機場北,月票系1156元,相當於每月個人來通勤的花費在1500元以上,抵得上在中心區的房租了。 此外,仲有中大商圈轉移至清遠,又引起了一陣高潮,且清遠廣清中大時尚科技城也開始宣傳:即來即開工、快速承接廣州中大布匹市場。 總體來講,清遠自身力量不夠,只能依附他人生長,但而家市場處於逆周期,且廣州調控政策頻出,首付門檻和房貸利率也降到咗歷史低位,無論系剛需仲系改善,都系比較好的入手時機。 反觀,清遠雖然一波接一波的利好,短期內刺激了樓市,但效果一般,且炒家離開,擠走了部分泡沫,樓價跳水系必然。 鶴崗一度成為「樓價白菜價」的代名詞,而而家離廣州80公里的廣清新城的門檻早已唔畀鶴崗高。 曾經臨廣的清城區,樓價一度突破萬元,成為清遠天樓價花板所在。 而家廣州限購已經鬆懈,而家打開綠中介一搜,廣清交界的樓盤割肉情況隨處睇得到尤其系廣清板塊,部分樓盤價格跌咗將近7成。 比如恆大金碧天下,一套小戶型的住宅,總價最低僅9萬。 此外,仲有廣清交界的恆大銀湖城,4年前巔峰期賣過1萬+/平,而家價格跌至2千8,跌價超7000元/平! 根據貝殼成交記錄顯示,今年1月份一套113平毛坯三房,成交單價僅為2813元/平,創下小區二手價的新低。 要知道,2018年,一手房能賣到1.2萬/平,可以跟增城比肩了;後來受市場影響,價格一路跌,2022年均價已經8500元/平左右。 今年1月份,恆大銀湖城的二手已經頻現3字頭的掛牌價,跌幅接近7成! 梗系,如果系2018-2019年的那批高位站崗的批炒家,直接蒸發大幾十萬... 而家的清遠二手樓業主,買亦都唔系,住亦都唔系,有苦難言。 根據貝殼搵房數據顯示,清遠二手樓掛牌量超1.5萬套,賣家之間競爭激烈,二手樓價也逐漸下滑。 呢還唔系最慘的,最慘嘅系而家一手市場情況亦都唔容樂觀,拿清遠來講,前兩年,大批投資客的湧入,高位置業的買家太多,而家二手價格騎虎難下。 清遠臨廣的唔少小區業主都系排隊賣房,掛牌量相當驚人。 從價格來睇,呢啲熱門二手小區競爭相當激烈,價格一個比一個卷。 比如北部萬科城一套69平兩房的戶型,總價只需23萬! 要知道,開盤價都系接近1萬/平,而家,價格跌至3字頭。 對於業主來講,賣出去仲可以及時止損,如果唔係出租連月供的零頭都抵不了。 比如一套80㎡三房的戶型,租金不過550元/月,相當於自己每月辛苦還貸,給租客提供房屋住。 總體來講,呢兩年樓市震盪期,瘋狂去水,清遠樓價崩了,降價,已成清遠樓盤的常規操作。 對於清遠樓市來講,樓價只漲不跌時代已經過去,而家唔理系新樓仲系二手,價格都系下跌。 在大行情之下,清遠二手市場,離不開「降價」和「拋售」,尤其系急於出貨的樓價就會接連跌破底線。 對於廣州客來講,價格已經唔系購房的唯一標準,哪怕價格再低,如果住不上,亦系白搭..... 自身力量不夠,只能依附他人生長,但而家廣州也靠不住咗。 之前廣州暴漲能帶動清遠樓市上漲,系因為在那一輪行情中,廣州樓市上漲,後來調控收緊,購買力外溢,行情也外溢,清遠吃了一波紅利。 像碧桂園半島一號、恆大銀湖城的樓價,都系在呢排時間邁入萬元水準。 但而家市場處於逆周期,市場系存量廝殺。 好的地段、好的房企、好的項目、好的戶型、好的配套,即便價格不低仍會一房難求;反之則無人問津,哪怕你把價格打到骨折。 清遠就系後者,無數跌到白菜價都賣不掉的房屋就系證明。 冇辦法,而家的廣州已經自顧不暇,增城、南沙的一啲過往飽受紅利的「外溢板塊」,而家已經反轉為需求被倒抽的「被虹吸板塊」,更何況系清遠? 當外區購買力不再,自身也留不住人,噉樣的一個城市,只能一聲嘆息: 清遠樓市,恐怕仲要在谷底待很長時間了。